Les projets de rénovation énergétiques en copropriété sont de plus en plus nombreux mais se heurtent souvent à un obstacle essentiel : leur financement. Les prêts collectifs, par leurs différents avantages, existent pour franchir cet obstacle.
Une demande en hausse
La rénovation énergétique des copropriétés françaises est en enjeu majeur. Aujourd’hui, les demandes commencent à décoller. Cela est dû d’une part aux interdictions de location qui se rapprochent et à la possible décote immobilière qu’elles entraînent. D’autre part, des aides attractives ont été mises en place : des aides pour étudier le projet de rénovation avec la Métropole du Grand Paris, et des aides pour les travaux au niveau national. Ces aides présentent l’avantage d’être collectives, donc non soumises aux conditions de ressources.
Néanmoins les projets de rénovation sont coûteux et les différents copropriétaires d’un même immeuble sont souvent dans des situations financières très hétérogènes. Le financement reste donc l’un des principaux freins aux projets. Les prêts collectifs permettent d’aplanir cette difficulté.
Qu’est-ce qu’un prêt collectif ?
Un prêt collectif est souscrit par le syndicat des copropriétaires et a donc beaucoup moins de restrictions que des prêts individuels en termes d’âge, de ressources ou d’endettement. Il peut ne pas compter dans l’endettement individuel de chacun. Pour autant, ce type de prêt n’induit pas de solidarité entre les copropriétaires adhérents : une société de caution se porte garante des éventuels défauts. De plus, l’adhésion n’est pas obligatoire : les copropriétaires pouvant payer directement sont libres de le faire.
Les différents types de prêts collectifs
Le plus intéressant des prêts est l’éco-PTZ collectif. Il s’agit d’un prêt à taux presque nul (en réalité 0.3% avec la société de caution), mis en place dans le Code de la construction et de l’habitation en 2019. Jusqu’à 50 000€ peuvent être mobilisés pour chaque logement pour un projet de rénovation globale. Ce prêt ne peut cependant être mobilisé que pour des travaux de rénovation énergétique et les travaux induits.
C’est pourquoi il peut être intéressant de le coupler avec un prêt collectif « simple ». Ce prêt, dont les taux sont actualisés par les banques (autour de 4% à l’heure actuelle), est plus souple et peut donc servir à financer d’autres travaux (ravalement simple, rafraichissement des parties communes…), ou à avancer les aides. De cette façon, lorsque les travaux sont lancés, le syndic peut n’avoir à faire aucun appel de fond.
Le prélèvement des mensualités
Deux types de prélèvements sont possibles :
1) Sur le compte de chaque copropriétaire : la banque gère directement le prélèvement mais le prêt compte dans l’endettement individuel
2) Sur le compte de la copropriété : les mensualités sont alors intégrées aux charges et le syndic gère les mensualités. La gestion est plus lourde mais cela permet que le prêt ne compte pas dans l’endettement.
Pour les syndics bénévoles, seule la gestion par la banque est possible.
Deux banques proposent actuellement ces prêts en Ile-de-France : DomoFinance (filiale de BNP Paribas, propose uniquement le 2e type de gestion) ou la Caisse D’Epargne Ile De France.
Pour toute question sur les prêts collectifs ou la rénovation énergétique des copropriétés, prenez rendez-vous avec les conseillers France Rénov’ de l’ALEC GPSO Energie sur seineouest.fr/renov, ou par téléphone ou au 0 800 10 10 21.